2주택자 양도세 중과 배제 조건과 무주택자 실거주 의무 완화 정리

2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 발표된 보완책을 정리합니다. 일시적 2주택자의 계약일 기준 중과 배제와 무주택 매수자의 전입 의무 유예 내용을 확인해 보세요.

 

이사나 혼인, 상속 등의 사정으로 본래 의도와 다르게 두 채의 집을 보유하게 되는 경우가 있습니다. 특히 최근처럼 주택 거래가 활발하지 않은 시기에는 기존 주택을 처분하고 싶어도 적당한 매수자를 찾지 못해 비과세 기한을 넘길까 걱정하시는 분들이 많으실 텐데요.

 

2026년 5월 9일로 예정된 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가옴에 따라, 정부는 매도 의사가 분명한 분들이 시장 상황에 유연하게 대응할 수 있도록 새로운 보완 방안을 마련했습니다. 이번 조치는 잔금일이 아닌 '계약일'을 기준으로 세제 혜택 여부를 판단하는 것이 핵심입니다. 어떤 상황에서 도움을 받을 수 있는지 주요 내용을 정리해 드립니다.

1. 5월 9일 이전 계약 체결 시 양도세 중과 배제 가능성

출처: 국토교통부

보통 양도세 비과세나 중과 여부를 판단할 때는 잔금을 치르는 날을 기준으로 삼습니다. 하지만 이번 보완책은 2026년 5월 9일까지 정식 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 확인된다면, 잔금일이 유예 기간 이후라도 중과세 대신 기본세율을 적용할 수 있도록 문턱을 낮췄습니다.

 

상속(5년 이내), 혼인(10년 이내), 일시적 2주택(3년 이내) 등 부득이한 사유로 다주택자가 된 경우, 정해진 기한 내에 집을 팔지 못하면 조정대상지역 내에서는 높은 중과세율을 감당해야 했습니다. 이번 조치로 인해 매도자는 잔금 지급 기한을 조금 더 넉넉히 설정할 수 있는 시간적 여유를 갖게 되었습니다.

구분	기존 특례 (기한 내 매도)	보완책 적용 (기한 경과 후)
일시적 2주택	1세대 1주택 비과세 검토	기본세율 적용 (중과 배제 시)
상속 주택	일반 주택 매도 시 비과세 검토	기본세율 적용 (중과 배제 시)
혼인 합가	10년 내 매도 시 비과세 검토	기본세율 적용 (중과 배제 시)
판단 기준	"잔금일" 기준	"계약일" 기준 요건 확인

2. 무주택 매수자를 위한 실거주 및 전입 의무 조정

출처: 국토교통부

주택 거래가 원활해지려면 사는 사람의 부담도 줄어야 합니다. 정부는 무주택자가 임차인이 살고 있는 주택을 살 때 겪던 실거주 의무와 대출 관련 규제도 한시적으로 조정할 계획입니다.

 

기존에는 실거주 목적으로 집을 사더라도 전세 계약 기간이 남아 있으면 입주 의무를 지키기 어려워 대출 실행 등에 제약이 많았습니다. 앞으로는 매수자가 무주택자라면 다음과 같은 변화가 적용됩니다.

• 실거주 의무 시기 변경: 임대 중인 집을 샀을 때, 현재 살고 있는 임차인의 계약이 끝날 때까지 실거주 의무 이행을 미룰 수 있습니다. 단, 2028년 2월 11일 안에는 입주가 이루어져야 합니다.
• 주담대 전입 기한 완화: 대출을 받은 뒤 즉시 전입해야 했던 규정 대신, 임대차 계약이 종료된 후 1개월 이내에 전입신고를 마치면 되는 방식으로 변경됩니다.

이 조치는 조정대상지역 내 다주택자의 집을 무주택자가 매수하는 경우에 적용되어, 매도자와 매수자 모두의 고민을 덜어주는 역할을 할 것으로 보입니다.

3. 지역별로 다른 '잔금 및 등기' 인정 기간 확인

출처: 국토교통부

계약을 5월 9일 이전에 마쳤다고 해서 무한정 잔금일을 미룰 수 있는 것은 아닙니다. 주택 소재지가 어디냐에 따라 중과 배제를 인정받기 위해 완료해야 하는 기간이 다르므로 주의가 필요합니다.

• 기존 조정대상지역 (강남 3구, 용산구): 계약일로부터 4개월 이내에 잔금 지급 및 등기 이전을 완료해야 합니다.
• 신규 지정 조정대상지역 (서울 기타 구 및 경기 일부): 상대적으로 준비 시간이 더 필요한 점을 고려해 계약일로부터 6개월 이내까지 양도 절차를 마쳐야 합니다.

주의할 점은 단순히 구두로 약속한 가계약은 인정되지 않는다는 것입니다. 계약금이 실제로 오가고 증빙 서류를 갖춘 정식 계약이어야 혜택을 검토할 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q: 지방으로 발령이 나서 일시적으로 집이 두 채가 됐는데 저도 해당되나요?

지방 주택 취득에 따른 비과세 특례 기간이 이미 지났더라도, 5월 9일 이전까지 매매 계약을 체결한다면 중과세가 아닌 기본세율 적용을 검토해 볼 수 있는 상황입니다.

 

Q: 무주택자로 임대차 계약이 낀 집을 살 때 대출 서류는 어떻게 하나요?

대출 신청 시 해당 주택에 임대차 계약이 승계된다는 사실을 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 또한, 나중에 유예된 기한 내에 실제로 전입하지 않으면 대출금이 회수될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

마치며

이번 2/12 보완 방안은 시장의 수급 불균형을 해소하고, 부득이하게 다주택자가 된 분들의 세부담을 조정하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 상속이나 혼인 등 개인적인 상황으로 세무 계획을 세우고 계셨다면, 이번에 변경된 '계약일 기준'의 이점을 잘 활용해 보시기 바랍니다.

 

부동산 정책은 세부 조건에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니, 구체적인 실행 전 전문가의 조언을 구하는 것이 현황 파악에 도움이 됩니다.

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 계약일 기준 보완책 정리